在日常生活中，房屋租賃是一個無法避免的話題。無論是為了工作，學(xué)習(xí)還是生活，我們都可能需要租賃房屋，但當(dāng)租房過程中房屋所有權(quán)發(fā)生變動，新的房主要求承租人騰房，承租人如何保障自己的合法權(quán)益呢？11月4日，靖遠(yuǎn)縣法院審理了3起返還原物合同糾紛案件，在承辦法官耐心勸導(dǎo)下，雙方達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，保障了承租人的合法權(quán)益。

基本案情

該案中，3名被告均為鋪面承租人，原告為某銀行。1999年，3名被告與某公司簽訂《商鋪租賃合同》租賃涉案房屋，合同時間自1999年起至2030年。租賃期間，出租人某公司將案涉鋪面用于銀行抵押貸款，由于沒能及時還款付息，銀行起訴出租人要求實現(xiàn)抵押權(quán)，2019年案涉鋪面被過戶至該銀行名下。由于3被告與案外人該公司存在租賃合同，案涉商鋪一直由3名被告占有并收益，但銀行認(rèn)為租賃期限超過20年的部分無效，3名被告應(yīng)當(dāng)返還房屋并支付房屋占用費，遂訴至靖遠(yuǎn)縣法院。

承辦法官在收到案卷材料并了解案件基本情況后，本著從根本上化解矛盾糾紛的目的，積極向當(dāng)事人釋法析理，告知雙方根據(jù)“買賣（抵押）不破租賃”的原則,由該銀行概括承受該《商鋪租賃合同》的權(quán)利義務(wù)，并與3名承租人成立新的租賃關(guān)系。但由于二十年租賃期限屆滿后，原合同雙方無續(xù)訂合同，該租賃合同的租賃期限為不定期租賃，出租人隨時可以解除合同?，F(xiàn)銀行要求騰房實際就是要求解除合同，承辦法官考慮到實際經(jīng)營者及各方當(dāng)事人的利益耐心調(diào)解，最終3名承租人表示愿意購買該租賃房屋，銀行也愿意將該房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給3被告，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，案件得以圓滿解決。

法官說法

“買賣不破租賃”是指房屋因買賣導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生變動時不影響已經(jīng)存在的租賃合同的效力，承租人可以按照原租賃合同，繼續(xù)承租房屋。房屋的新主人不能要求承租人立即騰出房屋，承租人也應(yīng)按照租賃合同向房屋新主人支付租金。

以下情況不適用買賣不破租賃

1.租賃物是動產(chǎn)的。因為動產(chǎn)的種類繁多,且價值普遍較低,通過市場交易很容易取得,因此,沒有必要給予動產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。

2.先抵押后出租的。根據(jù)法律的規(guī)定: 抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束力。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零五條  租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

第七百零七條  租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。

第七百二十五條 租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。